商学院 田昭

   土地交易涉及哪些税收，该如何缴纳呢?下面以案例进行说明。

　　2017年10月，A公司直接转让一块土地给B公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，转让价为1800万元。

　　一、增值税

　　(一)如果该土地为2016年4月30日前取得的

　　1、如果A公司为一般纳税人

　　一般计税方法下

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+11%)×11%=178.38万元

　　简易计税方法下

　　A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

　　2、如果A公司为小规模纳税人

　　全额计税方法下

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+3%)×3%=52.43万元

　　简易计税方法下

　　A公司计算销项税额：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1万元

　　根据以上政策我们分析得出，如果A公司取得的土地为2016年4月30日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税方法，当然，如果A公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。

　　(二)如果该土地为2016年4月30日后取得的

　　1、如果A公司为一般纳税人

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+11%)×11%=178.38万元

　　2、如果A公司为小规模纳税人

　　A公司计算销项税额：1800÷(1+3%)×3%=52.43万元

　　从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。

　　二、契税

　　根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。第三条规定，契税税率为3%~5%，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。根据财税【2016】3号第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。

　　B公司应缴纳契税：(1800-增值税)×3%~5%

　　由于B公司所购置的土地，转让方采用不同的计税方法计算出的增值税销项税额不一样，因此，承受土地的B公司在计税缴纳契税时，按不含增值税的金额计算。

　　三、印花税

　　根据财税【2006】162号文相关规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。按所载金额的万分之五缴纳印花税。

　　A、B公司分别应缴印花税：1800×0.5‰=0.9万元

　　印花税的缴纳，特别需要注意的是按总金额来计算缴纳的，不得扣除增值税。

　　四、土地增值税

　　根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。

　　根据国税函发【1995】110号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

　　A公司土地增值额：(1800-增值税)-扣除项目

　　土地增值税计算的关键点：

　　1、取得的收入为不含增值税收入;

　　2、土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目;

　　3、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除20%的相关成本与费用;

　　4、只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。